Como proceder na cobrança quando um morador é recorrentemente inadimplente? Vamos bater um papo sobre isso hoje, na Coluna do Membro:
Hoje vamos falar sobre um assunto muito polêmico: como cobrar moradores inadimplentes?
Antes de tudo é necessária muita cautela. É recomendável que se entenda a razão do atraso, ou seja: tentar ajudar o condomínio inadimplente e, caso não tenha êxito, acionar o condomínio judicialmente.
Portanto, recomenda-se que se cobre o condomínio atrasado com envio de uma carta de cobrança ou uma notificação ao morador, se possível em mãos.
Essa medida se faz necessária, pois às vezes acontecem erros no processamento do pagamento.
Juros e multa
Além do pagamento da taxa condominial, a legislação brasileira permite que haja a cobrança de multas e juros no caso de pagamentos em atraso.
"Será que entendi certo? Cobrar condomínio + juros + multa?"
Isso mesmo! De acordo com a Lei nº 13.105 pode-se cobrar multa de 2% sobre o valor do débito e acrescentar juros de até 1% ao mês, desde que esteja previsto na convenção do condomínio.
Consequências imediatadas da inadimplência
A partir do 1º dia útil pós vencimento, o condômino já passa a ser considerado inadimplente.
E é claro que, se somos sujeitos de deveres e obrigações, o atraso também implicará em restrições. Ou seja, o condômino em atraso não pode votar em assembleias ou se candidatar a síndico, por exemplo.
Porém, não se pode perder de vista que ele tem até 30 dias para pagar a multa e os juros que foram pré-estabelecidos.
Quando entrar com a cobrança judicial de inadimplentes?
A recomendação é aguardar o vencimento de três cotas condominiais para que se inicie a ação de execução. Mas atenção: isso não é uma regra.
E como funciona esse processo de cobrança judicial?
Com o advento do CPC/2015, a cobrança ganhou força de título podendo ser automaticamente executada.
Principais características desta cobrança:
O boleto de cobrança se tornou um título executivo, ou seja, vale como cheque preenchido e assinado pelo devedor;
Em caso de atraso, os condomínios podem entrar na Justiça diretamente com pedido de execução da dívida;
A partir da data em que recebe a notificação da Justiça, o condômino tem três dias para quitar pelo menos parte da dívida;
Há autorização do Oficial de Justiça em realizar a intimação do devedor através da entrega da correspondência ao funcionário da portaria;
A lei diz que, se pagar 30% do que deve dentro de três dias, o devedor pode parcelar o restante em até seis vezes;
Entretanto, se o morador não fizer o pagamento após receber a notificação, imediatamente pode ter um bem penhorado (não necessariamente o imóvel, pode ser também um automóvel ou as contas bancárias, por exemplo);
Para a execução da dívida, o valor da taxa de condomínio deve estar estabelecido na previsão orçamentária da Assembleia Geral Ordinária, que ocorre anualmente;
Um imóvel pode ir a leilão por falta de pagamento de condomínio?
Isso pode acontecer. Se o morador não pagar em até três dias o valor determinado pelo juiz, a quantia será penhorada da sua conta bancária e repassada ao condomínio para acatar a dívida.
E caso o morador não tenha o dinheiro na conta, os bens poderão ser penhorados. Isso significa que a partir deste momento o imóvel poderá ir a leilão.
No entanto, essa medida é o último recurso no processo de cobrança judicial do condomínio.
Evidente que o condômino também poderá se defender, por embargos à execução, mas somente será recebido pelo juiz, se abordar questões técnicas, como excesso de execução ou erro de penhora; e não mais como uma simples defesa por parte do executado.
Além disso, outra novidade é que passado o prazo para recurso, o devedor, mediante autorização judicial, poderá ter o nome incluído no Sistema de Proteção ao Crédito (SPC).
Quem é a autora?
Marília Marcondes Piedade:
É advogada e especialista em Direito Civil, Processo Civil, Direito Tributário e Constitucional.
Possui sólida experiência de quase 15 anos em departamentos jurídicos de médio porte e reconhecidos escritórios de advocacia.
Teve grande atuação no jurídico contencioso e consultivo, tendo inclusive já revisado contratos de marcas como Bob's, Cacau Show e Distell (representante da Amarulla no Brasil).
Também já foi advogada da Via Varejo (casas Bahia e Ponto Frio) e da TAM/LATAM.
Se conecte com a Marília no Linkedin;
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